Mietmonitor: Warum privates Mieten in Wien unleistbar wird

Grafik: Mietmonitor

Seit Jahren steigen die Preise für privates Mieten rasant – obwohl ein Drittel der Wiener Bevölkerung darauf angewiesen ist. Mit einem Mietmonitor verdeutlichen Justin Kadi, Elias Grinzinger, Florian Pühringer und Antonia Schneider, wie unleistbar Wohnen in Wien mittlerweile ist und gehen auf die Ursachen und sozialen Folgen dieser Mietkrise ein.

Wien gilt im internationalen Vergleich oft als Paradebeispiel für leistbares, soziales Wohnen. Diese Einschätzung basiert vor allem auf dem vergleichsweise großen sozialen Wohnbausektor. Fast die Hälfte aller Wohnungen der Stadt sind Teil davon. Die Mieten im sozialen Wohnbau liegen deutlich unter denen am privaten Markt. Nur wenige andere europäischen Städte können da mithalten. 

Doch nicht alle Menschen wohnen im sozialen Wohnbau oder bekommen unkompliziert Zugang dazu. Viele in Wien – rund ein Drittel der Bevölkerung – sind auf den privaten Mietwohnungsmarkt angewiesen. Dort sind die Mieten in den letzten Jahren rasant gestiegen. Allein zwischen 2008 und 2016 um 53%. Das durchschnittliche verfügbare Haushaltseinkommen hat sich im gleichen Zeitraum nur um 22% erhöht. Privates Mieten – ein wesentlicher Teil der städtischen Wohnversorgung –  wird damit immer weniger leistbar.  

Mietmonitor zeigt steigende Wohnkrise 

Wie unleistbar privates Mieten mittlerweile ist, verdeutlicht ein Mietmonitor, den wir an der TU Wien entwickelt haben. Auf Basis einer Auswertung von mehr als 10.000 Immobilienanzeigen zeigt er, wo es in der Stadt noch leistbare Wohnungen gibt, abhängig vom verfügbaren Haushaltseinkommen und der Haushaltsgröße.  Die Ergebnisse verdeutlichen, dass in vielen Gebieten die Mehrheit der privaten Mietwohnungen, die in den letzten zehn Jahren auf den Markt gekommen sind, ohne eine überhöhte Wohnkostenbelastung nicht leistbar ist. Als überhöhte Wohnkostenbelastung gilt dabei, folgend gängiger wissenschaftlicher Literatur, ein Anteil von Wohnkosten am Einkommen von mehr als 30%. Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen (<2500€) sind besonders betroffen. Aber auch für Haushalte mit höherem Einkommen ist die Wohnstandortwahl deutlich eingeschränkt.

Die Situation für Ein-Personenhaushalte ist besonders besorgniserregend. In 10 von 23 Bezirken, sowie im wienweiten Durchschnitt, liegt die leistbare Wohnfläche für bei unter 30m2.  Die Situation hat sich darüber hinaus seit 2011 deutlich verschlechtert. Der Anteil an Immobilienangeboten, die für Haushalte mit Durchschnittseinkommen leistbar waren, ist in fast allen Bezirken in beträchtlichem Ausmaß zurückgegangen. Für Ein-Personenhaushalte im 9. Bezirk etwa von 38% aller Angebote auf 19%.  

Mietsteigerung durch staatliche Liberalisierungspolitik und private Investitionen 

Die rasanten Mietsteigerungen sind Teil einer umfangreichen Restrukturierung des privaten Mietwohnungsmarkts seit Beginn der 1990er Jahre. Damals war der Sektor ein qualitativ schlechter aber eher preiswerter Bereich des Wohnungsmarkts. Die Mieten waren in weiten Teilen strikt reguliert. Die Liberalisierung des Mietrechts 1994 veränderte die Mietzinsbildung zugunsten der VermieterInneninteressen. So wurde etwa das Richtwertsystem statt des Kategoriemietzinssystems eingeführt, das VermieterInnen durch die flexiblere Mietzinsfestlegung deutlich höhere Mieten ermöglicht. Außerdem ermöglichte die Reform VermieterInnen, Mietverträge mit befristeter Dauer abzuschließen (auf 3, 5 oder 10 Jahre, statt wie bis dahin üblich unbefristet), was die regelmäßige Mieterhöhung erleichterte. Für Wohnungen in attraktiveren Lagen konnten VermieterInnen seit 1994 darüber hinaus erstmals höhere Mieten verlangen als für solche in weniger attraktiven Lagen, über das Instrument des neu eingeführten Lagezuschlags.

Richtwertsystem, Befristungen und Lagezuschläge haben die Investition in den privaten Mietwohnungsmarkt für VermieterInnen wesentlich attraktiver gestaltet, Mietsteigerungen befördert und Wohnen in zentralen Gegenden der Stadt für viele unleistbar gemacht. Durch das Zusammenspiel staatlicher Liberalisierungspolitik einerseits und privater Investitionstätigkeit andererseits wurde der private Mietsektor so zu einem qualitativ hochwertigen, aber teuren Teil des Wohnungsmarktes. In den letzten zehn Jahren sind die Investitionen in Wiener „Betongold“ im Nachgang der Finanzkrise zusätzlich noch einmal gestiegen und Mieten entsprechend erhöht worden.  

Die sozialen Folgen hoher Mieten 

Die Folgen hoher Mieten gehen über die finanzielle Belastung hinaus. Manche Haushalte entscheiden sich dazu, eine kleinere Wohnung zu akzeptieren als eigentlich nötig, oder zu FreundInnen oder Bekannten zu ziehen. Platzmangel und psychische Belastung sind oft die Folge. Andere ziehen aus der Innenstadt weg, mit dem Ergebnis, dass sie lange Verkehrswege zu Arbeit und bestehenden sozialen Netzwerken in Kauf nehmen. Wiederum andere akzeptieren hohe Wohnkosten, sparen dafür aber an anderen relevanten Lebenserhaltungskosten, mit nachteiligen Effekten für das eigene und familiäre Wohlbefinden. Einige schaffen es nicht, die hohen Kosten zu stemmen oder andere Wege zu finden, damit umzugehen und werden obdachlos.  

Die Miete ist politisch 

Die sozialen Folgen zeichnen sich heute ab. Das Mietrechtsgesetz gibt der Politik die Macht, Mieten im privaten Markt zu regulieren. Eine Reform des Mietrechts könnte daher auch den Entwicklungen der letzten Jahre entgegensteuern. Dazu bräuchte es ein transparenteres und weniger an den Interessen der VermieterInnen orientiertes System zur Mietzinsfestsetzung, das das Richtwertsystem ersetzt. Es bräuchte auch eine Eindämmung von befristeten Mietverträgen, da VermieterInnen mit Vertragsende in der Regel die Mieten erhöhen und Befristungen somit zum Mietsteigerungsmotor werden. Darüber hinaus sollten die Lagezuschläge abgeschafft werden. Denn sie führen dazu, dass Wohnungen in zentralen Lagen für Haushalte mit niedrigem Einkommen nicht mehr leistbar sind und diese Haushalte in periphere Lagen der Stadt verdrängt werden. 

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