Auf Wohnungssuche in Wien: Wer es schwerer hat und warum

Foto: Keith Ewing

Wien wächst. Jährlich ziehen im Schnitt 90.000 neue Menschen in die Stadt. Sie alle müssen sich zunächst mal auf Wohnungssuche begeben. Hohe Preise und Diskriminierung sind dabei für viele Menschen ein großes Hindernis. Die städtische Wohnungspolitik, für die Wien lange berühmt war, schafft heute nicht genügend Abhilfe mehr, schreibt Mara Verlič.

Fehlende Leistbarkeit und Diskriminierung bedrohen die Zugänglichkeit des Wohnens in Wien. Für Wien lässt sich für die vergangenen Jahre eine konstant steigende Mietpreisentwicklung feststellen, die quer über alle Wohnungssegmente verläuft. Ganz besonders betrifft sie den privaten Markt, hier vor allem die Altbauwohnungen. Eine Entwicklung, die sich nicht in den Löhnen der Wiener_innen fortsetzt. Mietpreissteigerungen lassen die allgemeine Inflation so wie die Lohnentwicklung weit zurück. Laut aktuellen Umfragen geben fast die Hälfte der Wiener_innen mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für Wohnen aus. Da die Mieten bei neuen Verträgen besonders hoch sind, ist es vor allem für Wohnungssuchende schwer, eine leistbare Wohnung zu finden.

Zur Preisentwicklung kommt die Diskriminierung, die auf einem Markt mit hoher Nachfrage besonders zum Tragen kommen kann. In einer repräsentativen Umfrage geben 13 Prozent der Österreicher_innen an, Erfahrungen mit Diskriminierung bei der Wohnungssuche gemacht zu haben. Vor allem eine nicht-christliche Religionszugehörigkeit, ein vermuteter Migrationshintergrund und eine nicht-heterosexuelle Lebensweise führen zu Benachteiligungen.

Gemeindewohnungen mit Grenzen?

Ein erster Weg auf der Suche nach leistbarem Wohnraum führt oft zur öffentlichen Wohnversorgung. Die Wiener Gemeindewohnungen haben einen guten Ruf, die Mieten sind leistbar, die Wohnungen in guten Zustand. Die ca. 213.000 Wohnungen im Eigentum der Stadt Wien sind auch tatsächlich im Schnitt das günstigste Marktsegment, das unbefristete Verträge bietet und keine Provisionen oder Eigenmittel benötigt.

Doch die großen Tage des Gemeindebaus sind vorbei, die Stadt Wien baut sie kaum noch. Lange war die Bauleistung rückläufig, dann wurde sie völlig eingestellt. Erst kürzlich ist sie sehr zaghaft wieder in Angriff genommen worden. Die Konsequenz sind lange Wartelisten und -zeiten für Wohnungssuchende. Eine zusätzliche Erschwernis sind die Zugangsbarrieren zum Wiener Wohnticket, das für den Einzug in eine Gemeindewohnung Voraussetzung ist. Zwei Jahre muss man an einer Wohnadresse in Wien gemeldet sein, bevor man die Berechtigung zur Bewerbung um eine Wohnung erlangt. Das trifft vor allem neu-Wiener_innen und Menschen in besonders prekären Wohnsituationen mit häufigem Wohnsitzwechsel hart. Sie sind so vom Zugang zum Gemeindebau ausgeschlossen.

Gemeinnützigkeit für wen?

Ein naheliegender nächster Schritt auf der Suche nach leistbarem Wohnraum führt zu den geförderten Wohnungen der gemeinnützigen Bauvereinigungen, also den „Genossenschaften“. Über die vergangenen Jahrzehnte hat sich dieses Marktsegment als wichtigste Säule der sozialen Wohnversorgung etabliert. Die Vergabe von Geldern aus der Wohnbauförderung an die Bauträger verpflichtet diese Deckelung bei der Mietpreisbildung. Für Wohnungssuchende bedeutet das günstige Mietpreise in älteren, ausfinanzierten Wohnungen und relativ moderate Mieten im Neubau.

Günstig sind die Wohnungen dennoch nicht. Das Problem ist dabei der Finanzierungsbeitrag. Er ist bei Bezug vor allem in die neueren Wohnungen zu leisten und reicht bis  450 Euro pro Quadratmeter. Für eine 70 Quadratmeter Wohnung ergibt sich so ein stattliches Kapital von ca. 30.000 Euro. Vorhandene Hilfestellungen, wie das Eigenmittelersatzdarlehen oder eine Ratenzahlung, können diese finanzielle Hürde nicht für alle ausreichend lösen. Auch jenseits der finanziellen Mittel ist eine geförderte Wohnung nicht für alle einfach zu bekommen, die eine brauchen.

Ein Teil der Wohnungen wird mit dem gleichen System (und den gleichen Problemen) wie die Gemeindewohnungen über das Wiener Wohnticket vergeben. Die Vergabe des restlichen Teils liegt bei den Bauträgern. Für die Fragen wie, wer, wann auf eine Liste für die Wohnungen eines Bauträgers kommt, gibt es kein einheitliches System, dafür aber viele unterschiedliche Erfahrungsberichte von wohnungssuchenden Wiener_innen. Die Benachteiligung von manchen und Bevorzugung von anderen kann nicht nachvollziehbar ausgeschlossen werden.

Endstation privater Markt?

Aufgrund der finanziellen und sozialen Hürden der Gemeinde- und der gemeinnützigen Wohnungen, bleibt für viele nur die Suche nach Wohnraum auf dem privaten Wohnungsmarkt. Doch am Mietwohnungsmarkt zeigt sich ein problematisches Bild. Der einstige starke Mieter_innenschutz in Österreich wurde über die Jahrzehnte schrittweise ausgehöhlt.

Vor allem die Reform des Mietrechtsgesetztes von 1993 brachte tiefgreifende Veränderungen, die den Markt heute prägen: die Möglichkeit auf wenige Jahre befristeter Verträge und die Möglichkeit für Vermieter_innen, Zuschläge auf den gesetzlich vorgeschriebenen Richtwertmietzins zu verlangen, ohne diese im Mietvertrag nachvollziehbar zu machen. Unter diesen Voraussetzungen – und mit dem Zufluss von Kapital in das Betongold der Städte – hat sich der Wohnungsbestand in Wien zum Geschäft entwickelt. Vermögensanlage und Profiterwartungen kennzeichnen den Markt in Wien und treiben die Preise für die Bewohner_innen nach oben. Die Folgen für die Leistbarkeit sind schwerwiegend.

Durch das Zusammenspiel von hoher Nachfrage und hoher Renditeerwartung ergibt sich am privaten Markt eine Situation, die besonders anfällig ist für Diskriminierung von Suchenden einerseits und für das Ausnützen von Zwangslagen andererseits. Ohne Alternativen im sozialen Wohnbau sind viele Menschen darauf angewiesen, zu hohen Mietpreisen in unsicheren Mietverhältnissen, mit schlechter Wohnqualität oder dicht zusammengedrängt zu leben.

Wohnen für alle

Während Bewohner_innen mit alten Verträgen in allen Wohnsegmenten meist unbefristete und oft leistbare Wohnsituationen haben, ist der Zugang für neue Suchende massiv erschwert. Sowohl im Gemeindebau, als auch im gemeinnützigen Bereich und am privaten Markt verhindern fehlende Leistbarkeit und Diskriminierung den Zutritt. Dies betrifft längst nicht nur neu nach Wien ziehende Menschen, denn durch die rasant steigende Zahl an befristeten Verträgen werden auch immer mehr Wiener_innen zum Umzug gezwungen.

Um Wohnen in der Stadt für alle möglich zu machen, braucht es dringende politische Aktionen. Manche wichtigen Entscheidungen liegen beim Bund, wie die nötige Reform des Mietrechtsgesetztes und das Levelling-up des Gleichbehandlungsgesetzes gegen Diskriminierung. Andere Elemente können auch durch die Stadt selbst beeinflusst werden. Dazu zählen eine bewusste Bodenpolitik für geförderten Neubau, eine Reform der Zugangskriterien zum sozialen Wohnbau und eine transparentere Vergabe gemeinnütziger Wohnungen. Sollte der Stadt Wien also etwas an leistbarem Wohnraum liegen, müssen hier schnellstens Maßnahmen ergriffen werden.

Mara Verlič ist heute beim LINKSTalk auf Zoom zum Thema „Betongold oder Menschenrecht?“ zu Gast. Sie wird dort mit Gabu Heindl, Regina Amer und Teo Klug diskutieren.

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