Schwerpunkt Wohnen VII: Über den leerstehenden Sockel Wiens

Foto: Betül Brettschneider

Täglich gehen wir an zugeklebten Schaufenstern, Garagentoren oder Lagerräumen vorbei. Warum werden sie zu Müllräumen oder Abstellplätzen, obwohl der Bedarf an leistbaren Arbeitsräumen permanent steigt, insbesondere an jenen Räumen, die von der Straße gut sichtbar und leicht zugänglich sind? Betül Bretschneider ging dieser Frage nach.

Die Erscheinungsbilder von Erdgeschossen und Straßen prägen unsere Wahrnehmung und unser Leben. Warum sehen sie, die Räume „zu ebener Erd’“ heute leer aus, die ursprünglich als Nahversorgergeschäfte zur Straße oder als Werkstätten im Hofbereich ihrer Nachbarschaft dienten?

Parallel zum Leerstand in der Erdgeschosszone gibt es jedoch eine Gegentendenz. Immer mehr kleine Unternehmen richten sich in geteilten Arbeitsräumen ein, die sie sich leisten können und Symbiosen ermöglichen, weil die klassischen Industrie- oder Verwaltungsarbeitsplätze der Elterngeneration kaum mehr verfügbar sind, weil auch die Vorstellung von Arbeit sich geändert hat. Ihre Leistungen sind angepasst an die Bedürfnisse der Wohlfahrtsgesellschaft. In den Räumen, die sich hauptsächlich in Wiener Parterres und Souterrains befinden, wird in kleinem Maßstab, individuell und kreativ produziert. Design, Nahversorgung und Handwerk vermischen sich dabei. Eine große Herausforderung angesichts meist prekärer Arbeitsverhältnisse bleibt das Verfügen über leistbare Arbeitsräume, die bevorzugter Weise mitten im Geschehen der Stadt liegen. Die Konzentration von Arbeitsgemeinschaften in einem Viertel belebt die Umgebung fast immer nachhaltig.

Der Anteil von Kleinst- oder Einzelunternehmen ist sowohl in Wien als auch in Österreich mit weit über 90 Prozent sehr hoch. Weil sie inzwischen europaweit auch als Ersatz für die verlorene heimische Produktionsindustrie als wirtschaftlich stabilisierend gesehen werden, bekommen sie heute mehr Aufmerksamkeit seitens der Politik und der Medien. Allmählich wurden in bestimmten Stadtvierteln die un- oder untergenutzten Lokale mit neuen Funktionen belegt, die sich überwiegend um Märkte oder an Plätzen und in verkehrsberuhigten Zonen konzentrierten. Je grüner, zentraler und verkehrsärmer, desto schneller ändern sich die Straßenzüge oder die Plätze.

Anfänglich waren es oft migrantische Geschäftstreibende, die die verlassenen Erdgeschosslokale von vormaligen Greißlereien, Fleischereien, Gastronomie- oder Handwerksbetrieben übernommen haben. In vielen Städten Europas kamen in den letzten Jahrzehnten diese zwei unterschiedlichen Kulturen von Unternehmen mit Migrations- oder Kreativkultur in den selben Grätzeln zusammen, angezogen vom Leerstand sowie von günstigen Mieten. Unter anderem findet man das in Wien rund um den Naschmarkt, Karmelitermarkt und Brunnenmarkt.

Im Angesicht dieser Entwicklungen wird es immer schwieriger zu verstehen, warum der Immobilienmarkt das verlorene Potenzial ignoriert, die Räume der Straßenebene so oft leer lässt und denkt, dass die Sanierungsinvestitionen nicht amortisierbar wären. Zahlreiche Räume bleiben feucht, verschimmelt und vernachlässigt. Ihre Kaminanschlüsse werden zugemauert, um die Stränge oben für die neuen Dachgeschosswohnungen verfügbar zu machen. So geht die Möglichkeit günstigeren Heizens verloren. Die Baufirmen und die Architekturbüros raten häufig von einer baulichen Verbesserung ab, nicht zuletzt weil die geltenden Bau-Normen bei Trockenlegung und die Baugesetze bei Umnutzung mit risikoreichen Hürden verbunden sind.

Vom Markt produzierter Leerstand

Es gibt aber einige Gründe, durch die der Leerstand im Haus für die Vermieter_innen wenig bis gar nicht schmerzhaft ist. Die eingebauten Garagen im Erdgeschossbereich sollen unumgänglich für eine lukrative Vermarktung von neu errichteten Dachgeschosswohnungen sein, derer Verkaufspreise in Wien schon im siebenstelligen Bereich liegen. Autos im Haus bedeutet zwar nicht unbedingt Leerstand, aber eine erhebliche Ressourcenverschwendung. Nicht selten fallen leistbare kleine Wohnungen im Parterre den eingebauten Garagen zum Opfer, obwohl mit größter Wahrscheinlichkeit unmittelbar in der Nähe eine nicht ausgelastete Tiefgarage verfügbar wäre.

Produziert der Markt also Leerstand? Die Mietverträge für Erdgeschosslokale werden überwiegend befristet, oft für fünf bis sieben Jahre angeboten, obgleich sie lange Zeit nicht vermietbar waren. Außerdem liegen Mietpreise in der Regel hoch, insbesondere angesichts der notwendigen baulichen Verbesserungen, die von den Mieter_innen übernommen werden müssen. Die Miethöhen am Markt orientieren sich an Makler_innenempfehlungen, die oftmals weder eine adäquate Expertise noch das Interesse aufbringen, um die Lage richtig einschätzen zu können.

Die Betriebskosten sowie verlorene Mieteinnahmen durch Leerstand können von Mehrfachimmobilienbesitzer_innen steuerlich geltend gemacht werden. Kann hier die überhöhte Annahme einer fiktiven Mieteinnahme als Berechnungsbasis verwendet werden?

Die Preise für Zinshäuser stiegen in den letzten Jahren rasant. Die Kaufpreisstatistik der Stadt Wien gibt allein zwischen 1995 und 2004 eine Preiserhöhung von 75 Prozent an. Der Großinvestoreneinstieg am Zinshausmarkt nach der Finanzkrise trieb die Kauf- und Mietpreise in die Höhe. Mit dieser Entwicklung änderten sich die Struktur und die Verhaltensweisen von Hauseigentümern deutlich. Nach der Finanzkrise begannen Investor_innengemeinschaften (beispielsweise von Ärzt_innen oder Rechtsanwält_innen) als Teilinhaber_innen reihenweise Gründerzeit-Zinshäuser in Wien zu kaufen. Auf der anderen Seite legten die sogenannten institutionellen Investoren (wie Banken und Versicherungen) am „sicheren“ Immobilienmarkt an und kauften zahlreiche Häuser als „Alleineigentümer_innen“ in Wien. Es wird immer wieder berichtet, dass die Renditen bereits sinken. Jetzt bleiben nur mehr die Gebiete der Stadt als Investitionsziel übrig, die einen höheren Migrationsanteil aufweisen, weil die Preise in diesen Gebieten im Vergleich weniger gestiegen sind. Jahrzehntelang galten sie als Stadtteile, die für Investitionen nicht geeignet sind. Sie liegen Außerhalb der Gürtelzone und waren immer schon Arbeiter_innenviertel.

Eine Folgeerscheinung dieser Entwicklung ist der kalkulierte Leerstand. Je höher der Anteil der leerstehenden Flächen in einem Zinshaus, desto höher wird der „erzielbare Marktpreis“ angesetzt, weil Leerstand im Haus bei neuer Vermietung oder Verkauf mehr Einnahmen bedeutet. Die Beseitigung des Leerstandes durch eine Vermietung oder Verkauf scheint weniger lukrativ zu sein, gerade für die Investor_innen, die angekaufte Häuser möglichst kurzfristig mit Maximalgewinn verkaufen wollen. In Verkaufsangeboten gehört die Angabe des Anteils von leerstehenden Wohnungen oder Gewerbelokalen auf jeden Fall zum Inhalt. Ganz zu schweigen von Angaben zum Alter von Mieter_innen, deren Wohnungen „in absehbarer Zeit“ für eine neue Vermarktung verfügbar werden.

Mehr als Zwischennutzung

Es gibt auch in Wien bereits mehrere Häuser, deren Räume zeitlich begrenzt, gegen mehr oder weniger leistbare „Nutzungsgebühren“ vergeben worden sind. Ein Großteil der Nutzergruppen in diesen Häusern zählt nicht unbedingt zu den sogenannten Kreativen. Sie sind viel mehr kreativ in der Schaffung neuer Tätigkeitsfelder sowie in ihren Arbeitsweisen.

Die Stadt Wien beschloss vor kurzem, eine lang erwartete Stabstelle für eine Vermittlung zwischen Eigentümer_innen, Hausverwaltungen und Raumsuchenden wie „Kreativen“ und Start-ups einzurichten. Geplant ist eine Beratungs- und Vernetzungsplattform für temporäre Nutzungen, die auch Zwischennutzungen genannt werden. Die detaillierten Aufgaben der Plattform wurden noch nicht bekannt gegeben. Die Ausschreibung sollte noch vor dem Sommer  erfolgen, viel Zeit bleibt dafür allerdings nicht mehr.

Es ist sehr zu hoffen, dass dadurch mehr Raum für die Suchenden und mehr Zusammenhalt zwischen ihnen entstehen wird und die heutigen „Stadtnomad_innen“ nicht immer von einem Haus zum anderen ziehen müssen, sondern auch Räume zum Bleiben finden.

Der Artikel erschien in geänderter Variante zuerst in der Zeitung Augustin

Betül Bretschneider ist Architektin mit langjähriger Praxis in Lehre, Bauen und Forschung. Ihr letztes Buch ‘Ökologische Quartierserneuerung‘ basiert auf Forschungsergebnissen aus der Praxis der Stadterneuerung mit einem Fokus auf Erdgeschosszone und Stadträume.

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